ANTES DA REFORMA01
PIS + Cofins
Valor da vendaR$ 900.000
Base de cálculoR$ 900.000
Alíquota cumulativa3,65%
R$ 900.000 × 3,65%
TRIBUTO ESTIMADOR$ 32.8503,65% do valor de venda
← Voltar à Reforma TributáriaO mesmo imóvel.
CASO 01 · MERCADO IMOBILIÁRIO
O mesmo imóvel.
Uma nova lógica tributária.
Veja, em números simples, como o redutor de ajuste pode mudar a base de cálculo — e por que preço de venda, margem e documentação precisam ser analisados em conjunto.
A alíquota-padrão de 28% é uma hipótese exclusivamente numérica. As alíquotas definitivas, a transição, os créditos e os dados reais da operação podem alterar materialmente o resultado.
ANTES DE COMPARAR
Premissas explícitas. Resultado interpretável.
Uma boa simulação começa deixando claro o que entrou — e, principalmente, o que ficou fora. Sem isso, o número parece preciso, mas decide mal.
- 01
Empresa que compra e revende imóveis como atividade empresarial, no Lucro Presumido e no regime cumulativo de PIS/Cofins no cenário atual.
- 02
Imóvel usado comprado, a partir de 1º de janeiro de 2027, de pessoa física não contribuinte do regime regular por R$ 600 mil e revendido por R$ 900 mil.
- 03
No novo modelo consolidado, foi adotada alíquota-padrão hipotética de 28%; com redução setorial de 50%, a alíquota ilustrativa é de 14%.
- 04
O redutor de ajuste foi simplificado para R$ 600 mil. Não foram considerados atualização pelo IPCA, ITBI, laudêmio, outros acréscimos ao redutor ou créditos de despesas operacionais.
- 05
O comparativo abrange apenas PIS/Cofins versus IBS/CBS. IRPJ, CSLL, ITBI e demais efeitos permanecem fora da simulação.
ANTES × DEPOIS
O tributo deixa de acompanhar apenas o faturamento.
No cenário atual simplificado, PIS e Cofins incidem sobre o valor total da venda. No novo modelo usado na simulação, o redutor de ajuste reduz a base sobre a qual se aplica IBS e CBS.
NOVO MODELO CONSOLIDADO02
IBS + CBS
Valor da vendaR$ 900.000
(−) Redutor de ajusteR$ 600.000
Base ajustadaR$ 300.000
Alíquota ilustrativa14,00%
(R$ 900.000 − R$ 600.000) × 14%
TRIBUTO ESTIMADOR$ 42.0004,67% do valor de venda
DIFERENÇA NOMINAL+ R$ 9.150
VARIAÇÃO NO EXEMPLO+ 27,9%
O aumento não é uma conclusão para o setor. É o resultado destas premissas — sem créditos adicionais e com uma alíquota-padrão ainda hipotética.
LEITURA EXECUTIVA
O cálculo é simples. A decisão não é.
O valor final depende da origem do imóvel, do regime do vendedor e do comprador, da composição do redutor, dos créditos e da data da operação.
Redutor não é crédito
Neste caso, a compra de pessoa física gera um valor que reduz a base da futura venda. Não é um crédito financeiro de IBS e CBS.
Margem precisa ser recalculada
Preço de aquisição, prazo de revenda, despesas creditáveis e carga líquida passam a conversar diretamente com a margem pretendida.
Documento vira ativo fiscal
Origem, custo, ITBI, cadastro do imóvel e comprovação da operação sustentam o redutor e evitam que uma boa tese vire um crédito sem prova.
O que deve ser feito agora: simular as operações reais, separar imóveis por origem e data de aquisição, revisar cadastros e recalcular preço e margem em mais de um cenário de alíquota.
BASE LEGAL CONSULTADA
Premissas ancoradas. Números sinalizados.
As regras estruturais do exemplo vêm de fontes oficiais. A alíquota de 28% foi propositalmente identificada como hipótese, porque ainda não é uma alíquota definitiva aplicável ao caso.
Lei Complementar 214/2025Regime específico de bens imóveis, redutor de ajuste, redutor social e redução de alíquotas.Decreto 12.955/2026Regulamento da CBS: base de cálculo, redutor de ajuste e redução de 50% para operações imobiliárias.Curso oficial da Receita FederalMaterial de apoio sobre IVA dual e regimes específicos, incluindo operações com bens imóveis.
PRÓXIMO PASSO
Quanto a reforma muda a margem da sua operação?
A resposta precisa sair do exemplo genérico e chegar aos imóveis, contratos e dados da empresa. A LX estrutura os cenários e traduz o efeito para preço, caixa e decisão.
(51) 98588-5059contato@lxauditoria.comBalneário Camboriú/SC · Porto Alegre/RS · Atendimento nacional